A compra de uma habitação, seja para usufruto próprio, seja por investimento, é uma decisão que normalmente vincula o novo proprietário por vários anos e também a um avultado esforço financeiro e, não raramente, a um compromisso de décadas com uma instituição bancária. E estas são apenas algumas das razões para este ser um passo que deve ser dado com calma, de calculadora ao lado e com os olhos bem abertos.
in: Região de Leiria, Agosto 2019
Para a grande maioria das famílias, comprar casa é não só um sonho como o maior negócio que deverão fazer ao longo da vida. Seja para habitação própria, para reabilitar, ou por puro investimento, é uma decisão a tomar com tempo e depois de considerar vários cenários. Da estabilidade profissional, à margem para acomodar os gastos com a habitação em caso de algum contratempo, passando pelas acessibilidades e pela vizinhança, são várias as questões a ter em conta.
A começar pela situação profissional. Sendo impossível prever o futuro, certo é que há empregos mais estáveis que outros, além de ocupações que obrigam a alguma mobilidade. A análise à estabilidade profissional, e também financeira, e ao rendimento disponível, devem assim ser os primeiros fatores a considerar. Não apenas em relação à eventual prestação que terá de saldar, mas também em relação a outro tipo de custos associados – de impostos e contas, a condomínios e pequenas intervenções na casa.
Mas não é só o aspeto financeiro que deve ser tido em atenção. A localização, as acessibilidades, a orientação solar ou o nível de consumo energético são, por exemplo, alguns pontos não financeiros a ter em conta. É através da análise a todos estes fatores que deve iniciar a procura de uma casa adequada às suas necessidades e capacidades.
Sobre a habitação propriamente dita
Definido o orçamento disponível, a hora é de estudar bem as hipóteses que se apresentam no mercado, entre casas novas e usadas. No caso das primeiras, deve investir algum tempo a perceber quem a está a construir, que outros prédios terá feito e qual o estado dos mesmos, entre qualidade global e acabamentos. Já se a opção for por uma casa usada ou por reabilitar, deve conhecer o ano de construção e o estado actual, desde os aspectos mais visíveis, aos que podem passar despercebidos. A ser necessário, deve fazer contas às melhorias que vai ser preciso executar. Nesta análise deve também olhar para o estado do prédio. Como está a fachada? Tem o revestimento completo? Faltam janelas? Tudo isto pode trazer custos via condomínio – cujo valor mensal deve conhecer antecipadamente, aliás.
A localização, as acessibilidades e a orientação solar são também factores a analisar numa habitação. Se é facilmente acessível, se está numa boa localização, e se está orientada de modo a ser mais adaptável ao Verão ou ao Inverno, são questões maioritariamente pessoais, ainda que possam influenciar o preço. E todas podem depender de uma só pergunta: é aqui que conta viver ou é um investimento? Isto porque o gosto pessoal pode não coincidir com o gosto mais rentável.
A orientação pode também ter influência nos próprios gastos de energia associados a uma casa. Pelo certificado energético, obrigatório para todos os imóveis, ficará a perceber o que esperar de cada habitação. Além deste certificado, há outro tipo de informações sobre uma habitação que deve consultar. Se a casa está totalmente legal, se tem licença de habitabilidade ou se está hipotecada ou penhorada, são factos a que tem direito legal de aceder, recorrendo à respectiva Câmara Municipal, Conservatória ou Finanças.
Sobre obrigações e impostos
Falando em Finanças, a componente fiscal é também relevante. Verificar se a casa tem o Imposto Municipal sobre Imóveis em dia, por exemplo, é uma das informações que pode procurar na repartição de Finanças local. E lembre-se que o IMI não é um imposto que se aplica na altura da compra, mas sim uma obrigação que recai no proprietário a partir do ano em que toma posse da habitação.
As taxas de IMI variam conforme as autarquias, que têm uma certa liberdade para decidir quanto cobram aos proprietários. Dizemos “certa liberdade” porque a variação tem um intervalo balizado, entre 0,3% e 0,5%. Ou seja, e no caso de uma casa com um valor patrimonial de 100 mil euros, esta taxa anual custa entre 300 euros e 450 euros.
Além de este imposto anual sobre a casa, também deve ter em atenção aos impostos que são aplicados aos negócios como a transacção de imóveis. Terá de os pagar apenas uma vez, na altura da compra, mas são valores suficientemente pesados para os estudar com atenção.
Entre estes está o Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, vulgo IMT, que se salda no momento anterior à compra e que incide sobre o mais alto de dois valores: o valor do negócio ou o valor na escritura. Esta é uma taxa progressiva, que aumenta consoante o valor da habitação, tendo também em conta o tipo de imóvel, localização e objectivo. A transacção de uma casa para habitação própria e permanente por 92,4 mil euros ou menos, por exemplo, está isenta, mas se falarmos de um imóvel de 200 mil euros então são quase 5 mil euros de imposto.
O outro imposto que será aplicado ao negócio é o imposto de selo, cobrado na altura da escritura e também sobre o mais alto entre negócio ou escritura. Pode variar entre 0,5% e 0,8%. Se comprar sem recorrer a crédito, pagará os 0,8%. Já se for através do recurso a um crédito à habitação, então o mais certo é pagar 0,6% de selo – ou 0,5% se pedir um empréstimo inferior a cinco anos. Nestes casos, a taxa incidirá sobre o valor do empréstimo.
Sobre o crédito à habitação
A compra de uma casa obriga, na maioria dos casos, ao recurso a um crédito à habitação, sendo este outro dos passos que deve ser bem estudado pelo(s) futuro(s) proprietário(s). Além do banco com quem já terá uma relação, deve também ouvir o que os restantes bancos têm para oferecer e cruzar ofertas, até para dar uma hipótese ao seu banco de melhorar a oferta inicial, se não foi a melhor. Mas a sua análise não se deve cingir ao custo direto do empréstimo.
A forma que a banca encontrou para conseguir propor spreads (o ganho do banco com o seu crédito) mais baixos foi através da vinculação dos clientes a vários outros produtos da própria instituição, como cartões de crédito ou seguros de vida. Deve olhar com atenção para os custos e exigências destes produtos, já que muitos podem implicar um custo total superior à poupança que teve com o spread, mesmo se tiver de fazer um seguro de vida noutra instituição.
Chegar a estas contas, e analisar todos estes aspectos, pode, sem dúvida, sem um processo moroso. Mas não é tanto quanto os anos que estará a projectar passar na nova casa, ou do calendário que definiu até à revenda do investimento. E a decisão final até pode sair facilitada depois de tudo percorrido, já que se tiver várias opções estas irão seguramente diminuindo à medida que vai analisando e estudando cada caso. Por fim, não se esqueça que o recomendável é manter o custo do crédito habitação com um peso não superior a 40% do rendimento do agregado familiar, ou seja, deve sonhar com a casa que pode ter e não com uma casa de sonho.
PaivaCardoso.com 