Imobiliário: Chegada de investidores de longo-prazo aponta para sustentabilidade
O investimento imobiliário tem crescido a um ritmo acelerado em Portugal, mas por quanto tempo mais? Já há sinais de arrefecimento, mas são encarados com normalidade pelo sector. Apesar de nos últimos anos este investimento ter focado os grandes centros urbanos, associações referem que as apostas estão cada vez mais descentralizadas, recomendando às autarquias a simplificação de processos para reforçar atractividade. E é hora de reabilitar ou de construir novo? E que caminho deve Leiria trilhar neste ambiente? Fomos ouvir os especialistas.
In: Região de Leiria, Agosto 2019
Os números falam por si. Em 2018, o imobiliário bateu todos os recordes em Portugal. As transacções de habitações movimentaram 24,1 mil milhões de euros, um salto de quase 25% em comparação com o ano anterior, e mais de 250% acima de 2014. Que este mercado está quente, ninguém duvida. Mas estará a aquecer de forma igual o país? Não, mas já se sente algum calor fora dos grandes centros. A procura não está a encontrar resposta na oferta, e isso leva-a a olhar para fora dos centros que mais atraem investidores.
A aposta no imobiliário, explica Luís Lima, presidente da Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), “começou por estar concentrada nos grandes centros urbanos, mas não há dúvida de que está a apanhar o País”. Com níveis de procura além da capacidade de absorção do mercado, a redução da oferta e a consequente subida de preços obrigou a alargar o foco. “Com a diminuição da oferta que resultou no aumento de preços dos imóveis, a tendência é a da descentralização. Há cada vez mais procura nas periferias.”
“Já se verifica uma descentralização do investimento”, confirma Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). O responsável aponta que “já não há só interesse em reabilitação nos centros históricos de Lisboa e Porto, mas também temos grandes investidores nas áreas metropolitanas das duas cidades”. Com pouca oferta nos centros históricos, e uma aposta nas áreas metropolitanas das grandes cidades a crescer, que espaço sobra para o restante país? “Fora das áreas metropolitanas a tendência é de crescimento, ainda que menos acentuado. Há investidores a olhar para Coimbra e para a oferta de alojamento estudantil. Todo o Litoral está a ser objecto de investimentos para a oferta turística, de lifestyle, e paulatinamente todo o país entra num eixo de interesse dos investidores”, explica. Lisboa e Porto serão sempre preferenciais, reconhece, “mas vemos com bons olhos que estão a ser dados os primeiros passos na descentralização, mas gostaríamos que fossem menos tímidos”.
Leiria: como atrair investimento
E em relação ao caso de Leiria, que caminho seguir para atrair investimento? Foi o que perguntámos à APEMIP e APPII. A resposta tem duas vertentes: O que aproveitar e como aproveitar. “Leiria tem muito para oferecer, nomeadamente devido ao seu potencial turístico em vários segmentos como a natureza, surf, sol, praia, cultura e religião, que pode ser alavancado na captação de investimento estrangeiro”, diagnostica Luís Lima. E como aproveitar? “Há uma forte aposta que poderá ser feita na promoção deste destino, junto dos mercados externos, em ações de internacionalização que possam dar a conhecer outras regiões de Portugal para além de Lisboa, Porto, Algarve e Madeira, que já são amplamente conhecidas.”
E esta promoção não precisa necessariamente de esperar por uma decisão da administração central, já que muito pode ser feito localmente. Tanto a promoção a nível externo, como internamente, procurando garantir processos e licenciamentos que impliquem previsibilidade e simplicidade. “Compete muito às câmaras municipais. Devem demonstrar a quem investe a competitividade a nível territorial, dar todas as condições, atractividade fiscal, regulatória e estabilidade”, diz Hugo Santos Ferreira. É que apesar de todo o investimento em Lisboa e Porto, as cidades apresentam entropias burocráticas que não agradam aos investidores.
“No caso do licenciamento camarário, infelizmente é reconhecido por todos que Lisboa e Porto vivem momentos complicados, processos morosos, que chegam a demorar em média um ano e meio. Se as restantes câmaras mostrarem que os processos são ‘despachados’ em tempo útil e previsível, seguramente que irão atrair muitos investidores, que estão saturados de atrasos muitas vezes incompreensíveis”, assegura o responsável da APPII. E quanto à promoção externa, a criação de uma marca própria para a região deve ser ponderada, recomenda. “Viseu tem procurado consolidar-se como smart city, amiga de investidores, dinâmica.”
Reabilitar ou construção nova?
A reabilitação tem estado muito focada no centro das cidades e no alojamento local nos últimos anos, sendo este um “nicho” onde a oferta mal acompanha a procura. Ainda assim, agora sente-se uma tendência para o equilíbrio nesta relação. Mas os preços devem continuar a subir. “Nos últimos anos o mercado da reabilitação urbana em Portugal evoluiu bastante, assente sobretudo no investimento privado, mas ainda há muito por fazer. Infelizmente, temos de Norte a Sul do País muito património que continua a necessitar de intervenção”, refere Luís Lima.
Há, no entanto, uma outra urgência a que o mercado deve primeiro reagir, adverte. “Neste momento é necessário que haja aumento do stock imobiliário dirigido sobretudo às classes média e média baixa, que têm cada vez mais dificuldades em encontrar casas à medida das suas possibilidades e necessidades.” E para esta procura, a oferta de casas reabilitadas é demasiado cara. “O mercado só aliviará os preços se houver mais oferta, e para haver mais oferta a preços que os jovens e famílias possam pagar é preciso que haja construção nova.”
O diagnóstico coincide com o de Hugo Santos Ferreira. “Temos todo um país para reabilitar”, começa por dizer. “Lisboa e Porto têm sido alvo de imensa reabilitação, mas ainda há muito para fazer. Continuar a reabilitar é uma obrigação do país.” Mas mesmo sendo uma obrigação, há uma urgência prévia: habitação acessível para todos. “Não podemos esquecer construção nova. Nem todos podemos viver nos centros históricos, têm limites naturais. É importante reabilitar, mas precisamos de construção nova fora dos centros urbanos, para todas as classes sociais.”
E no futuro? Arrefecimento?
Quanto ao momento actual do mercado, o presidente da APEMIP salienta que já se identificam sinais de algum arrefecimento no mercado, que encara com normalidade.
No primeiro trimestre de 2019, “apesar de se ter registado um aumento homólogo de 8% nas transacções alojamentos familiares”, a comparação com o último trimestre de 2018 mostra outro cenário: “O número de vendas registou uma quebra de 6%”, isto quando, explica Luís Lima, “tradicionalmente, o primeiro trimestre do ano costuma apresentar um número de transações similar ou ligeiramente inferior ao último trimestre do ano anterior”. Mas depois de um ano de crescimento recorde, nada “para grande alarmismo”. O líder da APEMIP vê como “natural que o mercado comece a assistir a uma ligeira quebra no número de transações, que se justifica essencialmente pela falta de oferta imobiliária, que não corresponde à enorme procura”.
“O mercado entrou em fase de estabilização, o que é importantíssimo já que representa sustentabilidade de longo-prazo”, aponta o vice-presidente da APPII, que salienta que este diagnóstico é corroborado pelo tipo de investidores que estão a surgir. “Falamos de investidores core, de longo-prazo, fundos de pensões, seguradoras… são players que só entram na fase de estabilização. É aqui que estamos hoje”, sublinha. “Temos mercado estável, sólido e consolidado por muitos anos”, garante.
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