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Senhorio: como declarar rendimentos prediais

Se tem casas arrendadas, pode escolher entre duas categorias para declarar as rendas no IRS, devendo ainda optar entre englobá-las no restante rendimento ou pela tributação autónoma. Veja o que fazer para perceber a opção mais vantajosa para o seu caso e também as opções para deduzir investimento em obras e declarar cauções devolvidas.

in: Ei – O Seu Dinheiro, abril de 2019 (Republicado em março 2020)

Quem arrenda casas tem dois anexos por onde escolher para declarar os rendimentos obtidos com estas, podendo declarar os rendimentos prediais na categoria específica (rendimentos de categoria F), ou como rendimentos de atividade empresarial (rendimentos de categoria B).

Além desta escolha, é também necessário escolher entre sujeitar as rendas a uma tributação autónoma – ou seja, taxadas de forma independente aos restantes rendimentos -, uma opção que sujeitará as rendas a uma taxa de 28%, ou a de declarar rendimentos prediais de forma englobada.

Esta última hipótese fará com que as rendas das casas que tem arrendadas sejam somadas aos outros rendimentos do ano, sejam salários ou pensões, e tributadas de acordo com o escalão de IRS correspondente ao rendimento total apurado para a totalidade do ano.

Perceber a vantagem de cada uma destas opções implica, porém, mais do que olhar apenas para os valores finais da taxa de IRS, pois também as deduções possíveis, ou o período da sua contabilização, variam consoante os casos.

Encontrar a forma mais favorável de declarar os rendimentos prediais obriga assim a investir algum tempo para perceber qual a solução mais ajustada a cada caso. Neste texto explicamos o que envolve cada uma das opções para o ajudar a perceber qual é, no seu caso, a melhor forma de maximizar o reembolso – ou reduzir o acerto a pagar.

Tributação autónoma ou englobada?
Em termos simplificados, falamos de escolher entre declarar rendimentos prediais de forma independente ou somando-os ao seu IRS. Ou seja, se prefere que as rendas paguem uma taxa autónoma ou que entrem nas contas globais para auferir uma só taxa de IRS que lhe será aplicada.

Como escolher:

  1. O englobamento implica somar as rendas aos restantes rendimentos do ano, com o valor total a ser sujeito ao respectivo escalão de IRS – que é progressivo, ou seja, quanto maior o valor, maior a taxa;
  2. Se declarar rendimentos prediais e escolher a tributação autónoma, então as rendas serão tributadas a 28%, independentemente dos rendimentos que tiver por outras vias que declarar;
  3. Assim, para contribuintes cujo rendimento anual, antes de rendas, implicam um IRS superior a 28%, a tributação autónoma parece o caminho mais óbvio;
  4. Já para a grande maioria dos contribuintes o caso pode não ser tão simples:
    a. Se estiver num dos dois escalões de IRS mais baixos (14,5% ou 23%), na altura de declarar rendimentos prediais o englobamento poderá significar que as rendas acabem tributadas por menos de 28%, sobretudo se estiver nos 14,5%.

    b. Contudo, estando nós a falar de rendimentos que podem valer vários milhares de euros, somar as rendas a outros rendimentos pode provocar uma subida de escalão na taxa de IRS global para mais de 28%;

    c. Como ficamos então? Como regra genérica, pode-se afirmar que para um total de rendimentos inferior a 20 mil euros, com rendas, o englobamento pode ser benéfico. Já acima desse valor, o mais provável é que a tributação autónoma seja a melhor opção.
  5. Um outro aspeto a ter em conta está no facto das deduções serem mais vantajosas quando se opta pelo englobamento dos rendimentos do que pela tributação autónoma [ver no final do texto], pelo que estes são também valores que deve ter em conta quando faz as contas.

Situações específicas:
Há outras razões a justificar não ser possível apontar uma regra única sobre qual a melhor solução entre a tributação autónoma ou englobada, já que esta não só depende das especificidades de cada caso – quanto ganha de rendas, quanto ganha além das rendas, por exemplo –, mas também de outras situações que se deve ter em conta.

Sublinhe-se desde logo que só através de declarar rendimentos prediais de forma englobada é que pode deduzir prejuízos – se o imóvel precisou de obras mais caras do que aquilo que lhe traz em rendas num ano – durante seis anos. Já com a tributação autónoma só tem direito a reclamar dedução no próprio ano.

Além disso, e desde janeiro de 2019, entrou em vigor uma alteração à tributação autónoma bastante relevante: a partir deste ano, mas abrangendo não só novos contratos, como contratos renovados, a taxa autónoma passará a ser progressiva, reduzindo-se em função da longevidade do contrato celebrado com o inquilino.

Tributação autónoma: novas regras

  • Entrou em vigor em janeiro de 2019 uma alteração à tributação autónoma dos rendimentos prediais, que pretende incentivar os arrendamentos de longo-prazo;
  • Ao abrigo desta alteração, a taxa de 28% passa a ser reduzida para os contratos com duração igual ou superior a dois anos;
  • Dependendo da duração do contrato declarado às Finanças, o desconto em causa no imposto pode implicar um corte de quase dois terços ao imposto:
     Em contratos entre dois e cinco anos, a tributação autónoma será de 26%;
     Em contratos de cinco a dez anos, a tributação cai para 23%;
     Nos contratos celebrados com uma duração de dez a vinte anos, a tributação é cortada a metade, ficando em 14%;
     Os arrendamentos por vinte ou mais anos terão uma tributação de apenas 10%.
  • Também as renovações dos contratos passarão a ser premiadas em termos de imposto, já que por cada renovação de dois ou cinco anos o imposto autónomo é igualmente cortado em dois ou cinco pontos, sendo que nestes casos a taxa só pode recuar no máximo 14 pontos;
     Assim, um contrato de três anos, que pagará uma tributação autónoma de 26% com esta alteração à lei durante esses três anos, passará a pagar 24% caso seja renovado por mais dois anos, ou 23% se renovado por três anos;
     Já no caso de um arrendamento acordado para cinco anos, a tributação autónoma inicial será de 23% e, caso seja renovado por outros cinco anos, então as rendas dessa renovação já serão taxadas a 18%;
  • Estas regras aplicam-se aos contratos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2019, mas também aos contratos que já se encontravam em vigor e que foram renovados a partir da mesma data;

Anexo B ou Anexo F?
O mais normal para declarar rendimentos prediais é fazê-lo através do Anexo F do IRS, mas desde uma reforma feita à lei em 2015 que é também possível enquadrar estas rendas numa outra categoria (B), que diz respeito a rendimentos de trabalho independente.

Sendo o mais comum, olhemos para o Anexo F, incluindo o quadro onde pode escolher se quer englobar rendimentos ou se prefere a tributação autónoma:

Categoria F
O preenchimento do Anexo F do modelo 3 da declaração de IRS é a forma mais comum de declarar rendimentos prediais. O que implica e como se preenche este anexo?
 Para o poder fazer, deve emitir recibos de renda eletrónicos, ato do qual apenas estão isentos os cidadãos com 65 ou mais anos, sem acesso a email ou cujos rendimentos prediais não superem dois indexantes de apoios sociais (838,44 euros);
 No quadro 3 deste anexo deve indicar o número de sujeitos passivos. Isto porque apenas deve ser entregue um Anexo por agregado familiar. Assim, se declarar sozinho, introduz o seu NIF no sujeito passivo “A”. Caso esteja casado ou em união de facto, introduz o NIF do outro sujeito no campo “B”.
 Para preencher o quadro 4, que é onde então se declara rendimentos prediais, terá de ter consigo o código de seis dígitos da freguesia do imóvel, que pode ser consultado no recibo do IMI ou no Portal das Finanças e se se trata de imóveis urbanos ou rústicos;
 O quadro 5 serve para indicar eventuais obras que tenha feito ao imóvel, além de outros encargos, indicando os dígitos respectivos do prédio e outras informações disponíveis na caderneta predial;
 O quadro 6 serve para informar a Autoridade Tributária caso esteja a subarrendar um imóvel e não a arrendar um seu, e quanto auferiu com este;
 Já no quadro 7 deve detalhar que imóveis foram objecto de obras ou de algum tipo de manutenção, caso existam;
 É no quadro 7b que deve indicar se opta por englobar os rendimentos indicados antes no quadro 4 e/ou quadro 6 nos seus restantes rendimentos;
 Caso não opte pelo englobamento, então pode saltar o quadro 8. Caso contrário, o quadro 8 só se aplicará a si caso tenha auferido rendimentos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário ou de participações sociais em sociedades de investimento mobiliário;

Olhemos agora para a categoria B, o outro Anexo onde, em alternativa ao anexo supracitado, se podem declarar rendimentos prediais:

O que implica a Categoria B?
 O que está em causa nesta opção é o senhorio assumir que pratica o arrendamento como atividade económica, ou seja, que é empresário em nome individual;
 Assim, e ao invés de recibos electrónicos, o senhorio deve passar faturas-recibos e para tal terá de declarar início ou alteração de atividade;
 Sendo o arrendamento entendido como atividade empresarial, neste caso a opção pela tributação autónoma deixa de ser uma opção. Os rendimentos só podem ser englobados e o contribuinte fica sujeito à progressividade do IRS;
 Neste caso terá ainda de optar por um regime, se simplificado ou de contabilidade organizada;
 Na grande maioria dos casos, a opção pela categoria B só é vantajosa se estiverem em causa rendimentos muito elevados que justifiquem a contabilidade organizada, já que este é o único que permite deduções com encargos financeiros ou amortizações do imóvel;

Apesar da opção por esta segunda forma de declarar rendimentos prediais estar em vigor desde 2015, ainda persistem muitas dúvidas em relação às situações em que esta é mais favorável em relação à anterior.

De todas as formas, parece certo que apenas que em caso de rendimentos muito elevados a categoria B seja a mais acertada. Porém, e antes de qualquer decisão sobre mudar para esta, faça simulações ou procure mesmo conselhos da Autoridade Tributária e Aduaneira para perceber o que é mais favorável no seu caso específico.

Deduções, obras e cauções
Dois outros pontos relevantes a ter presente na hora de declarar rendimentos prediais passa pelas deduções possíveis e a sua duração, especialmente no caso de obras que superem o rendimento anual obtido com as rendas.

Ao nível das deduções, a opção pelo englobamento dos rendimentos é mais vantajosa que a tributação autónoma, já que se optar pela taxa autónoma só poderá deduzir no ano da declaração de IRS as despesas com condomínio, impostos e obras de reabilitação.

Contudo, optando pelo englobamento de rendimentos, também pode deduzir o eventual prejuízo entre um investimento em obras e as rendas obtidas ao longo do ano por um período seis anos. O cálculo é feito pelas Finanças, tomando por referência o quadro 5 do Anexo F atrás referido. Para ter direito à dedução durante seis anos, deve manter o englobamento em todo esse período.

Para terminar, damos conta de um caso específico, mas com que todos os senhorios se cruzarão
pontualmente: No final de um contrato de arrendamento, correndo tudo de feição, há lugar à devolução da caução ao inquilino. Nesses casos, deve ser emitido um comprovativo deste gasto e apresentá-lo no Modelo 3 do IRS como gasto suportado com o imóvel – no quadro 5.

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